Що це означає?
Матеріал підготовлено за підтримки рекламодавця.
Роудмап по REIT- інвестуванню: історії співвласників Inzhur
Inzhur — це перша українська REIT- компанія, що об'єднує співвласників для інвестування та володіння великою прибутковою нерухомістю.
Така модель називається REIT (Real Estate Investment Trust), і вона є доволі розповсюдженою у світі, але новою для України. Через це виникає багато питань: від процесу інвестування та порогу входу до ризиків і можливих підводних каменів. У спецпроєкті з Inzhur на ці питання відповідають ті, хто вже ризикнув та вклався в фонди сервісу:
Креативна директорка Once Agency.
Бекграунд інвестування: нульовий.
Раніше відкладала тільки на депозит.
Data Management Assistant в
міжнародній гуманітарній організації.
Бекграунд інвестування: мінімальний.
До того інвестував, але з Inzhur вперше вклав суттєву суму.
Приватний інвестор, інфлюєнсер, засновник найбільшого медіа в Україні з відеооглядами про інвестиції «УкрІнвестКлуб».
Бекграунд інвестування: значний.
Інвестує з 2000-х років, з 2016 — займається цим фултайм. Починав з цифрових активів (крипта, стартапи), в 2019 перейшов також у реальний сектор (включаючи нерухомість). Має в портфелі 50+ угод.
Head of Customer Service в невеликій
американській компанії.
Бекграунд інвестування: мінімальний.
Мала досвід купівлі акцій через Mono
Invest та військових облігацій через
Mono.
Керівник аналітичного відділу в ІТ-
компанії.
Бекграунд інвестування: середній. Інвестує менше ніж рік. Inzhur — не перша інвестиція, але перша у сфері нерухомості.
Як почати інвестувати з Inzhur?
Не дивлячись на те, що в усіх героїв різний бекграунд інвестування, усі вони однозначно відповіли на це питання: Inzhur — досить зрозуміла платформа навіть для новачків.
Все максимально легко і просто, — розповідає Аліна Васильчік, Head of Customer Service в невеликій американській компанії. — В Inzhur є дуже зручний бот, через який можна інвестувати у обраний вами фонд, а вся інформація написана зрозуміло і доступно.
У іншого новачка в інвестуванні, Data Management Assistant в міжнародній гуманітарній організації Анатолія Голівця проблем теж не виникло. Він у загальних рисах ознайомився з тим, що таке REIT, а потім зареєструвався через «дружній і зрозумілий телеграм-бот, який веде тебе за ручку на всіх етапах».
Владислав Кіструга, керівник аналітичного відділу в ІТ-компанії, який з Inzhur вперше інвестував саме у нерухомість, додає, що уся необхідна інформація є у зручному доступі на сайті, але навіть якщо щось буде й незрозуміло, є можливість приїхати до офісу і поспілкуватись з менеджерами.
Як переконатися, що все чесно?
Не тільки Владислав, а й інші спікери назвали відкриту комунікацію Inzhur однією з основних переваг сервісу. Креативна директорка Once Agency Уляна Швед мала багато зустрічей з командою платформи і її засновником Андрієм Журжієм, коли працювала над реалізацією сайту з агенцією, і в процесі зрозуміла, що може довіряти цим людям і почати з ними свій шлях в інвестиціях.
Раніше я клала гроші на депозит, але завжди хотіла більшого, тож придивлялася до різних варіантів. Найбільше мені сподобалось, що Inzhur не обіцяли “золотих гір” — тільки обґрунтований прогнозований дохід, — розповідає Уляна. — До того я спілкувалася з компанією, через яку можна інвестувати в апарт-готелі. Вони мали дуже агресивну стратегію продажів, тому я не захотіла з ними співпрацювати.
Дмитро Карпіловський, засновник медіа про інвестиції «УкрІнвестКлуб», має понад 20 років досвіду в інвестиціях, тож звик до усіх пропозицій відноситися раціонально і ретельно все зважувати.
Проживши 16 років у Німеччині та маючи американську освіту, я часто підмічаю, що багато інвестиційних пропозицій в Україні не до кінця сформовані і юридично непрозорі, — ділиться Дмитро. — Тож мене позитивно здивувало, наскільки системно засновник Inzhur Андрій Журжій підійшов до всіх процесів.
Він додає, що коли «УкрІнвестКлуб» знімає огляд, вони приїжджають з камерою до команди й ставлять багато питань. У випадку з Inzhur вони виїжджали локально подивитися на об’єкти й поспілкуватися там з Андрієм:
«В оглядах ми ніколи не оголошуємо кінцевий вердикт: хороша ця інвестиція чи погана, але тут, думаю, було видно, що Inzhur мені імпонує», — каже Дмитро.
Як Inzhur комунікує з співвласниками?
Дмитро Карпіловський розповідає кейс: раніше комісія Inzhur, тобто їх заробіток, вираховувалася від зростання вартості об'єкта — але у гривні. Тобто об'єкт міг не зрости, але курс гривні до долара — збільшитися, і інвестори б заплатили більше комісії ні за що. Після того, як на це звернули увагу у внутрішньому чаті, за кілька тижнів Inzhur змінив умови: при тому, що інвестори вже підписали контракт і погодились на них, тобто була можливість проігнорувати запит.
Ця відкритість та прозорість — те, що приваблює людей. Однак, чат інвесторів Inzhur доступний тільки для тих, хто вже вклався.
У спільноті Inzhur можна почерпнути цікаві ідеї і погляди на різні речі та події в Україні і світі, — ділиться враженнями Владислав Кіструга. — Також періодично в чаті спільноти Андрій Журжій ділиться інсайтами індустрії, які дають інвестору краще розуміння картини у цілому, а також розповідає про плани на майбутній розвиток проєктів, і часто питає фідбек у комʼюніті.
Що Inzhur дає своїм співвласникам?
Як фултайм-інвестор, Дмитро Карпіловський каже, що для нього інвестиція в Inzhur була більше можливістю підтримати нову для України модель, показати своїм підписникам, що він й сам вкладається в те, про що розказує, а ще — диверсифікувати свій портфель, в якому й так понад 50 угод, але зазвичай «значно більш ризикованих». Основними ж користувачами сервісу він бачить звичайних роздрібних українських інвесторів.
В Inzhur є чудовий баланс високої дохідності, захищеності від валютних ризиків та прозорої юридичної структури, — пояснює Дмитро. — Це прекрасна альтернатива депозиту (який тільки покриває інфляцію), і стандартній схемі інвестиції в нерухомість — купівлі “однушки” біля метро на етапі котловану.
Data Management Assistant в міжнародній гуманітарній організації Анатолій зауважує, що купівля квартири обходиться дорожче — потрібно відкласти не менше $50 000. Також йому дуже подобається, що сервіс бере на себе всі питання з управління:
«Inzhur виступає податковим агентом: не те щоб було дуже складно сплатити податки, просто сам факт того, що це навіть не треба тримати в голові, полегшує життя. Виходить, дійсно пасивна інвестиція».
Тобто, схема співпраці з сервісом насправді доволі проста: вкластися в один з фондів і щомісячно отримувати на карту дивіденди.
Як обрати фонд нерухомості?
З початку заснування Inzhur (у 2022) було відкрито п’ять фондів:
Фонд 1001
Інвестиції в магазин для «Сільпо» в Лісниках. Початкова інвестиція від $5 364 з дохідністю від здачі землі та будівлі в оренду — 10,06% річних у USD за курсом НБУ. Наразі повністю проданий.
100 %
продано
Фонд 2001
Інвестиції в нерухомість для мережі ресторанів швидкого харчування McDonald`s. Початкова інвестиція від 122 000 грн з дохідністю від здачі землі і будівель в оренду — 7,5% річних у гривні. Наразі повністю проданий.
100 %
продано
InzhurBUD
Інвестиції в три секції в ЖК «Оптимісто». Прогнозована дохідність від продажів квартир — 15% річних у USD. Наразі повністю проданий.
100 %
продано
Inzhur Supermarket
Інвестиції в нерухомість для українських та міжнародних мереж супермаркетів. Початкова інвестиція від 122 000 грн з дохідністю 9,5% річних у USD. Наразі є три магазини «Сільпо».
Inzhur Ocean
Інвестиції в ТЦ Ocean Plaza в Києві. Inzhur планує викупити частку ТЦ, яку держава конфіскувала в росіян, на аукціоні, і таким чином об’єднати людей та зробити народну приватизацію. Початкова інвестиція від 4000 грн. Якщо Inzhur виграє торги, прогнозована середня дохідність — 20% річних в USD. Якщо ні — гроші вкладникам повернуть.
Inzhur Ocean є найбільшим краудфандингом у бізнес-історії України. Його заснували не тільки для того, щоб запропонувати інвесторам ще один об’єкт для заробітку, але й щоб пересвідчитися, що держава отримає справедливу ціну, а аукціон не завершиться домовленостями кількох олігархів. Для цього Inzhur має зібрати 2 млрд грн, тому фонд зараз активно продається. Усі кошти від приватизації підуть до державного бюджету для підтримання обороноздатності країни. До аукціону гроші зароблятимуть відсотки для інвесторів на депозиті під 16% ОВДП.
У загальному ж фонди відрізняються нерухомістю (за типом або кількістю об’єктів), мінімальною сумою для інвестицій, джерелом доходу (від оренди або продажу), строками існування і, власне, дохідністю. Звичайно ж, діє і правило — чим більша дохідність, тим більший ризик.
Що з цього важливіше, кожен обирає для себе сам. Впливає й те, що найпривабливіші фонди швидко розкуповують.
На той момент, коли я вирішила інвестувати в Inzhur, всі поточні фонди були розкуплені, — ділиться Аліна Васильчик, Head of Customer Service в невеликій американській компанії. — Тому, коли відкрили Inzhur Supermarket, я інвестувала у нього. Потім мене зацікавив відносно короткостроковий фонд з прогнозованою дохідністю 15% річних у USD InzhurBUD. Пам’ятаю, що і його розкупили дуже швидко.
Data Management Assistant в міжнародній гуманітарній організації Анатолію InzhurBUD теж сподобався високою прогнозованою дохідністю і короткотривалістю: він хотів відносно швидко пройти увесь цикл відкриття-закриття фонду.
А ось Владислав Кіструга, навпаки, почав з Inzhur Supermarket, оскільки він здався йому більш захищеним. Але тепер, коли він вже почав отримувати щомісячний дохід, Владислав почав придивлятися до Inzhur Ocean. Цей фонд, як і InzhurBUD, найбільш привабливий по відсотках, тож багато хто зі спікерів його згадував, незалежно від того, чи вже вклався у нього, чи тільки придивляється.
Важливим моментом у виборі є також й диверсифікація (хоча це й залежить від фінансових можливостей). Наприклад, Дмитро Карпіловський придбав сертифікати в усіх доступних фондах. А креативна директорка Уляна розмірковувала так:
Спочатку я планувала вкладатися в Inzhur Supermarket — цей фонд мені сподобався концепцією: 100 супермаркетів у портфелі — дуже амбітна ціль і великий плюс до диверсифікації. А ще — стабільністю сфери: людям треба їсти. Недарма супермаркети працювали і в COVID, і зараз, під час війни. Але з'явився InzhurBUD і був лише на два роки: тож мене підкупила ідея інвестувати на короткий час, ще й з більшою дохідністю.
Минулого тижня інвестувала в Inzhur Ocean. Маю на депозиті певну суму і планую доінвестувати ще. А якщо Inzhur раптом не виграє на аукціоні Ocean Plaza, тоді, мабуть, куплю все ж таки Inzhur Supermarket. Або, можливо, поділю гроші: частину в перший фонд, частину в інший. Поки до кінця не вирішила.
Скільки можна заробити?
Владислав Кіструга розповідає, що інвестував до 250 000 грн у червні 2023 у фонд Inzhur Supermarket і перший дохід почав отримувати, як і очікувалось, в перших числах наступного місяця:
Все як і мало бути: рівно в тому розмірі як і було прописано в проспекті — 9,5% річних до сплати податків (8,5% після оподаткування). Відтоді кожен місяць в перших числах місяця чітко за графіком отримую на картку ту саму суму: приблизно 708 грн на місяць на кожні проінвестовані 100 000 грн.
Аліна Васильчик теж з Inzhur з червня 2023 року. Загально вона інвестувала близько $13 000: в Inzhur Supermarket, InzhurBUD й Inzhur Ocean.
«За 6 місяців я отримала дивідендами близько 6500 грн (чистими, після сплати податків). Основний дохід очікую отримати від фонду InzhurBUD», — ділиться Аліна. На цей фонд дивіденди не нараховувались, оскільки житловий комплекс ще будується.
Загалом дохід залежить від вкладеної суми та обраного фонду. Для зручності, на сайті є калькулятор дохідності, через який можна підрахувати, скільки можна заробити. Також, ви заробите й на зростанні вартості нерухомості, якщо захочете продати свою частку.
Які підводні камені?
В опитаних нами спікерів не було негативного досвіду співпраці з Inzhur. Єдиний момент, який зазначив Дмитро Карпіловський — що він зміг інвестувати, коли нарешті отримав резидентство в Україні (до того він багато років жив у Німеччині). Тобто, інвестування з Inzhur доступне тільки для українців.
Крім того, будь-який вклад — це насправді ризик. Inzhur — не виключення, тож перед інвестицією варто зважити всі за і проти. Основними недоліками сервісу Дмитро Карпіловський бачить:
Інвестування через посередника
Умовно, якщо ви самостійно купуєте квартиру, ваше право на власність закріплено в державних реєстрах. А у випадку посередника залишається ризик свавілля керівника.
Нова для України модель
Знову ж, якщо виникнуть проблеми, є багато юристів, які розуміються на купівлі-продажу квартир, і набагато менше — експертів в інститутах спільного інвестування. Крім того, свою квартиру зазвичай можна швидко продати, а на частку великої комерційної нерухомості значно менше охочих. Але ринок вже створений і вже розвивається; можна знаходити однодумців, ділитися інсайтами і порадами, ставити свої питання.
Інвестування у великі об’єкти
За маленькою квартирою не прийдуть можновладці, а нерухомість на тисячі квадратних метрів може бути цікавою для регуляторів та силовиків.
Також існує воєнний ризик — що, наприклад, у великий та помітний об’єкт влетить російська ракета. Цю проблему Inzhur вирішує диверсифікацією — наприклад, кількість «Сільпо» або McDonald`s зростатиме.
Хоча вагу цих ризиків кожен оцінює для себе сам, Дмитро каже, що важливо ще і як сервіс долає труднощі. Наприклад, на початку повномасштабного вторгнення «Сільпо» не мало змоги платити повну оренду — відповідно, й дивіденди для власників мали бути менші. Але цього не сталося, бо засновник Inzhur відмовився від власного прибутку на користь співвласників.
Це унікальний і дуже якісний підхід, — підсумовує Дмитро. — І я думаю, що сервіс буде ще більш інноваційним і ще якіснішим у майбутньому.
За два роки роботи Inzhur:
5
фондів
створено, три з яких вже повністю продано
1,45
млрд
гривень в управлінні компанії
105
млн
гривень виплачено дивідендів співвласникам
